Имотни измами

[Hatshepsut]

Имотни измами

Имотните измами са сериозен проблем в България, засягащ както частни лица, така и бизнеси. Те могат да доведат до значителни финансови загуби и дългосрочни правни спорове.

Имотните измами представляват незаконно придобиване на недвижимо имущество или измамно манипулиране на документи, свързани с имот, с цел присвояване на средства или имоти.

Най-често тези измами са насочени към уязвими групи – възрастни, самотно живеещи или такива с ментални заболявания. Измамниците започват с почерпки, с малки подаръчета и други жестове на внимание. В подходящия момент мошеникът без проблем се сдобива с пълномощно от собственика, с което имотът му да бъде продаден. Възможно е и собственикът да подпише предоставени му документи, без да знае точно за какво се отнасят. Измамниците действат доста приятелски, те са „загрижени“ за жертвата си и така успяват да постигнат крайната си цел.

Имотните измами в България могат да приемат различни форми, като някои от най-разпространените са:

• Фалшифициране на документи за собственост – това е една от най-често срещаните схеми, при която измамниците фалшифицират нотариални актове или други документи, свързани със собствеността на имота (скици, данъчни оценки) за да придобият правата върху чуждият имот.
• Измами чрез фалшиви пълномощни – измамниците често използват фалшиви пълномощни, подписани от „собственика”, за да продадат или прехвърлят имота на трети лица без знанието на реалния собственик.
• Продажба на един и същ имот на няколко лица – в някои случаи измамниците продават един и същ имот на няколко различни купувача, като използват фалшиви документи за собственост и нотариални заверки.
• Злоупотреба с доверие – често възрастни хора или хора с ограничена правоспособност стават жертви на измами, като дават пълномощия или подписват документи, без да осъзнават напълно последиците от своите действия.
• Измами при сделки с наследствени имоти – измамници често се опитват да придобият наследствени имоти чрез манипулация на наследници или фалшификация на документи, доказващи права върху имота.



Кога е необходимо да бъдем по-внимателни, сключвайки сделки с недвижими имоти?

Съществуват признаци, които могат да ви подскажат за наличие на проблем. Не е задължително това винаги да означава измама, но винаги трябва да преценявате ситуацията, за да може да вземете правилното решение.

• Когато даден имот е купен и продаден един или няколко пъти за сравнително къс период от време.
• Нереалистично ниски цени – ако ви предлагат имот на значително по-ниска от пазарната цена, това може да е знак за измама. Измамниците често се опитват да привлекат бързо купувачи с обещания за лесна и изгодна сделка.
• Липса на документи – ако продавачът не предоставя пълния набор от документи, свързани с имота, или ви уверява, че няма нужда от такива, това може да е индикатор за измама.
• Кратки срокове – ако ви притискат да вземете решение бързо, без да имате време да проверите всички документи и обстоятелства, това е знак, че трябва да бъдете внимателни.
• Фалшиви пълномощни или договори – ако документите изглеждат подозрителни или не са нотариално заверени, това може да е индикация за измама. Винаги проверявайте автентичността на пълномощията и договорите.

Механизми за защита срещу имотни измами:

Защитата от имотни измами изисква внимателно проследяване на правния статус на имота и редовно актуализиране на документите.Съществуват няколко механизма, които могат да помогнат за предотвратяване на измами:

• Регулярни проверки в Имотния регистър – Собствениците на имоти могат да проверяват редовно статуса на имота си в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Това ще им позволи да следят за евентуални изменения или нередности в собствеността.
• Изискване на нотариално заверени документи – При сделки с недвижими имоти, всички документи трябва да бъдат нотариално заверени. Това гарантира, че те са автентични и валидни.
• Наблюдение на правата върху имота – Собствениците могат да заявят уведомление от Имотния регистър, което ще ги информира при всяко действие, свързано с техния имот, като вписване, заличаване или прехвърляне.
• Упълномощаване само на доверени лица – Когато е необходимо да се даде пълномощно, това трябва да става само на доверени лица, а пълномощното трябва да бъде строго ограничено по обхват и срок.

https://www.mvr.bg/

[Hatshepsut]

Мащабна операция на СДВР срещу имотните измами, има задържани

Акцията е проведена на два адреса в столицата
Мащабна операция на СДВР срещу имотните измами. Акцията идва след изрично нареждане на вътрешния министър за безкомпромисни действия срещу имотната мафия. Претърсванията се провежда на няколко адреса в столицата, като някои от тях са разположени в квартал „Факултета“, на кооперативния пазар в „Люлин“ и в столичен мол на ул. „Опълченска“.

Има задържани, като по информация от разследването броят на арестуваните ще нарасне в хода на операцията. Полицейското присъствие е засилено, като то включва и жандармерия. Задържания има и в центъра на София.



По неофициална информация е задържано знаково лице от активния криминален контингент с Георги Янев - Джеймса, както и нотариусът с отнети права Борис Янков. Текат процесуално следствени действия.



По данни на NOVA преди време е имало разследване за същите хора, като те вече са се изправяли пред съд за идентични престъпления. Част от задържаните са добре познати от разследванията на журналиста на NOVA Вероника Димитрова. Тогава предположенията са били, че те са отнемали имотите на възрастни и на психично болни хора с различен вид схеми.

Един от фрапантните случаи от миналото е свързан с починалата лекарка Нанка Калчева. След като жената пада или е блъсната, тя е откарана в болница „Пирогов“, откъдето изчезва четири дни по-късно. Оказва се, че една от санитарките я е прибрала в дома си, а впоследствие четирите апартамента на лекарката са прехвърлени на Янев. В свое старо интервю пред NOVA той твърди, че ѝ е помагал „безвъзмездно и от добро сърце“, а за огромната си къща във „Факултета” заявява, че струва „5 лева“ и е наследство от тъста му.

В миналото Георги Янев - Джеймса е бил задържан от вече закритата Специализирана прокуратура за участие в организирана престъпна група за отнемането на над 20 апартамента. Тогава той прекарва 8 месеца в следствения арест.

Очаква се представители на органите на реда да дадат допълнителна информация.

https://nova.bg/

[Hatshepsut]

Деветима са задържаните при мащабната спеакция срещу схемите с имотни измами

Единият от тях е бивш столичен нотариус, другият е с множество криминални прояви

Разкрихме изключително сериозна престъпна мрежа, свързана с имотни измами. Това заяви вътрешният министър Иван Демерджиев по време на брифинг. Той подчерта, че действията на властите тепърва започват и схемата ще бъде "разплетена".

Директорът на СДВР гл. комисар Любомир Николов посочи, че по случая с имотната мафия са задържани 9 лица, на някои от тях са повдигнати. Обискирани са 9 жилища и офиси и 6 автомобила. Отрити са истински лични карти, множество оригинални нотариални актове за подготвящи се имотни измами и документи за покупко-продажба на недвижим имот, както и последвало прехвърляне на още 9 имота на лице, което е получило 1000 евро за цялата сделка.

Задържаните са добре познати на полицията с висок криминогенен потенциал, акцентира той. Единият е бивш столичен нотариус, който е с отнети права поради злоупотреби от подобен характер. Другият е с множество криминални прояви и съмнително имотно състояние, на база това, което отчита като платени данъци.

В настоящата схема се наблюдава следното – все повече лица се наемат за "свидетели" по проверки, чрез които се изготвят нотариални актове за имоти, които или нямат собственик, или е починал преди време и обектът не е обитаем. Така се извършва лъжесвидетелстване пред нотариус, обясни още Николов. „Свидетелят” посочва, че дадено лице, на което ще се прехвърли собствеността, го е владял определено време, и по този повод нотариус заверява констативен нотариален акт. Така въпросното лице става собственик на имота. Следва сделка с друг собственик, като така имотът е „препран”, уточни още главният комисар.

Смята се, че имотната облага по този случай е трябвало да стигне до над 5 милиона евро. Предстои да се установи за колко имота става дума, допуска се високо число.

https://nova.bg/

[Hatshepsut]

Домът като плячка: Анатомия на имотните измами в България

Какъв е най-често срещаният профил на жертвите?

429 са сигналите за предполагаеми имотни измами, подадени в областните дирекции на полицията в България през 2025 г. По 265 от тях са образувани досъдебни производства, а специализираните полицейски операции за противодействие на този вид престъпност са 55. За сравнение, през 2021 г. сигналите са били 362, а образуваните досъдебни производства – 168, показва проверката ни, извършена с помощта на Google Pinpoint.

Зад сухата статистика обаче стоят човешки истории. Възрастни хора губят единственото си жилище. Наследници разбират, че семейният им имот е продаден с фалшиво пълномощно. Хора с психични заболявания подписват документи, чието съдържание не разбират. Българи, живеещи от години в чужбина, се връщат у дома и установяват, че вече не са собственици на имотите си.

► Кои са жертвите?

• Самотни възрастни хора;

• Хора с психични заболявания;

• Наркозависими;

• Хора с алкохолна зависимост;

• Българи, живеещи трайно в чужбина;

• Лица без близки и наследници.

Същите тези хора често остават на улицата, след като губят единствените си жилища. Информацията, че даден човек живее сам, страда от заболяване, няма близки, в същото време притежава имот, достига до извършителите чрез съседи, служители в общински администрации, полицаи, медицински сестри, санитари, персонал в хосписи или домове за възрастни хора.

По следите на имотните измами: Необичайно изгодни оферти за парцели разкриха още схеми в Софийско

► Как работят схемите?

• Фалшиво завещание;

• Подправено пълномощно;

• Лъжесвидетели при обстоятелствена проверка;

• Фиктивни задължения;

• Фиктивен арбитраж;

• Придобивна давност.

Практиката показва, че имотните измами трудно могат да бъдат реализирани без участието на добре подготвени юристи, нотариуси, частни съдебни изпълнители. Напоследък нашумяла схема се оказа използването на частни арбитражни съдилища, чрез които на базата на изфабрикувани договори и несъществуващи задължения нищо неподозиращи хора се оказват без жилища.

► Защо в България няма престъпление „имотна измама“

Въпреки, че от този вид престъпност в България, се изкарват милиони, в Наказателния кодекс липсва отделен състав „имотна измама“. Тези случаи се разследват по различни текстове от НК, които включват измама, документна измама, документни престъпления, лъжесвидетелстване, използване на неистински документи и участие в организирани престъпни групи.

► София – най-много досъдебни производства

За последните пет години в Софийската районна прокуратура са образувани 173 досъдебни производства за имотни измами. В последствие част от тях са били обединени, което намалява броя на висящите производства.

С бременна жена като подставено лице: Разкриха имотна измама с фалшиво завещание в София

В съда са внесени 28 обвинителни акта. Постановени са 16 осъдителни присъди. От Софийската районна прокуратура уточняват, че тъй като тези дела са с фактическа и правна сложност разследванията по тях продължават по-дълго време.От друга се бавят заради множество експертизи, които се изготвят по тях, както и заради забавянето на същите  тези експертизи, заради липсата на експерти.

Най-честите схеми според СРП са:

• фалшиви завещания;

• неистински пълномощни;

• решения на поземлени комисии;

• използване на психично болни, възрастни и зависими хора;

• лъжесвидетелстване при обстоятелствени проверки.

► Различни числа, едни и същи жертви

Макар мащабът на проблема да е различен в отделните региони на страната, механизмите за извършване на имотни измами и профилът на пострадалите остават почти едни и същи.

⇔ Апелативен регион - Варна - 309 преписки и 160 досъдебни производства

Апелативният регион на Варна е сред най-засегнатите. За последните пет години там са образувани 309 прокурорски преписки, свързани с предполагаеми имотни измами, а досъдебните производства са 160. Най-голям е броят на разследванията в Районна прокуратура – Варна – 138 производства.Районната прокуратура в града води 138 разследвания.

Към наказателна отговорност са привлечени 65 лица, а внесените в съда обвинителни актове са 23. Само прокурорите от Районна прокуратура – Варна са постигнали 10 осъдителни присъди срещу 16 лица, докато оправдателните присъди са едва четири.Установени са четири организирани престъпни групи.

Сред най-честите механизми са използването на фалшиви завещания, пълномощни и обстоятелствени проверки.

⇔ Велико Търново – само една оправдателна присъда

Данните от Великотърновския апелативен район показват разпокъсана картина.Районната прокуратура във Велико Търново е наблюдавала 69 преписки и 40 досъдебни производства.В Плевен са образувани 23 досъдебни производства, в Габрово- 18 досъдебни производства. В Ловеч 5 преписки и 4 досъдебни производства. Русе – 20.Общо са привлечени десетки обвиняеми лица.

Обвинителни актове, внесени в съда:

2022 – 1

2023 – 5

2024 – 7

2025 – 5

2026 – 4

В капана на имотната схема: Как измамниците манипулират купувачи и наследници

За пет години е постановена само една оправдателна присъда. Останалите приключили производства са с осъдителни присъди.

Сред схемите прокуратурата посочва:

• устни договорки без документи;

• плащане в брой без свидетели;

• невалидни пълномощни;

• неистински саморъчни завещания;

• злоупотреба със здравословното състояние на възрастни хора;

• придобиване на имоти по давност чрез лъжесвидетелстване.

⇔ Бургас – едва шест преписки

В района на Апелативна прокуратура Бургас през последните пет години са образувани само шест преписки, свързани с имотни измами. Привлечени са 22 обвиняеми.Внесени са пет обвинителни акта.Оправдателни присъди няма.Не са установени организирани престъпни групи.

► Омбудсманът: От фалшивите завещания до „скритата ипотека“

Освен добре познатите схеми с фалшиви завещания и подправени пълномощни, през последните години до омбудсмана постъпват сигнали и за нови форми на имотни измами. Сред тях са покупките на жилища „на зелено“, при които инвеститори не изпълняват предварителните договори и прехвърлят имотите на трети лица.

Оттам обръщат внимание и на така наречената „скрита ипотека“. След покупката на апартаменти в новопостроени сгради десетки собственици установяват, че земята под тях е била ипотекирана още преди строителството. Затова омбудсманът предлага нотариусите задължително да проверяват и тежестите върху терена, а не само върху конкретния имот.

През 2024 г. омбудсманът обръща внимание и на нов проблем. Все по-често постъпват сигнали за земеделски земи, които се придобиват по давност, а след това върху тях се изграждат фотоволтаични паркове. Затова институцията настоява да има строги наказания за лъжесвидетели.

► Имотните измами пред Върховния касационен съд

Колко са имотните измами в България? Дори Върховният касационен съд не може да даде точен отговор. Причината е, че в Наказателния кодекс няма самостоятелно престъпление „имотна измама“. Такива случаи се разглеждат по различни текстове – измама, документна измама, документни престъпления и други.

За периода от 1 януари 2021 г. до 13 май 2026 г. в Наказателната колегия на ВКС са образувани 45 дела за измама и документна измама. 42 от тях вече са приключили, а 9 са решени през разглеждания период, въпреки че са били образувани по-рано. Най-много са делата по чл. 209 от Наказателния кодекс – измама, следвани от измамите в особено големи размери по чл. 211 и документните измами по чл. 212.

► Националният статистически институт: Какво показват присъдите?

Макар държавата да не води отделна статистика за имотните измами, данните на Националния статистически институт дават представа как завършват делата за престъпленията, по които най-често се разследват подобни схеми.

През последните пет години между 352 и 390 души годишно са осъдени за измама, а още 35 – 46 души – за документна измама. Това означава, че всяка година стотици хора получават присъди за престъпления, които често стоят и в основата на схемите за незаконно придобиване на недвижими имоти.

Най-често наказанието е лишаване от свобода, но в повечето случаи присъдите са до три години. Именно в този диапазон попадат и най-много от осъдените за измама. Значително по-рядко съдилищата налагат наказания над пет години затвор.

Схема с участието на общински съветник? Милиони под запор след спорни консултантски договори в пловдивски университет

Статистиката показва още една тенденция – делата рядко завършват с оправдателни присъди. Само през 2025 г. от 404 приключили дела за измама, 380 са завършили с осъждане, едва 16 – с оправдаване, а 8 са прекратени.

Данните на НСИ не показват колко от тези случаи са свързани с имотни измами. Те обаче ясно очертават една картина – престъпленията, чрез които най-често се реализират подобни схеми, продължават да стигат до съда всяка година и в повечето случаи завършват с осъдителни присъди.

► Какво промени държавата?

След поредицата от случаи на имотни измами държавата предприе законодателни промени. От Министерството на правосъдието посочват, че целта е да се ограничи неправомерният достъп до документи за собственост и да се засили защитата на собствениците.

Най-важната промяна е в Правилника за вписванията, който влезе в сила от 15 януари 2026 г. Вече преписи от вписани актове могат да получават само страните по сделката, техните представители, нотариуси, адвокати, съдебни изпълнители и държавни органи. Всички останали трябва да докажат правен интерес пред съдия по вписванията.

 От Агенцията по вписванията напомнят и за безплатната услуга за SMS известяване, която уведомява собствениците при подадено заявление за промяна по партидата на техен имот.

От правосъдното министерство подготвят промени в няколко закона, сред които Закона за наследството, Закона за собствеността, Закона за нотариусите и нотариалната дейност и Наказателния кодекс, с цел по-добра защита на уязвимите хора.

https://nova.bg/

[Hatshepsut]

Трима задържани при разследване на имотна измама за над 1 млн. лева в София

Трима задържани при разследване на измама в особено големи размери в София

На пострадалите са били предлагани инвестиции в жилищни имоти в центъра на София

Трима души са задържани при специализирана полицейска операция в София в рамките на разследване на измама в особено големи размери, представляваща особено тежък случай. За резултатите от акцията съобщиха от Главната дирекция „Национална полиция“. Установената имотна вреда е за около 1,4 млн. лева, или приблизително 700 хил. евро.

По думите на заместник-директора на ГДНП старши комисар Димитър Андонов разследването е започнало след постъпили преди около месец данни за множество случаи, свързани с договори за партньорство и продажба на вземания.

Според събраната до момента информация на пострадалите са били предлагани инвестиции в жилищни имоти в центъра на София. В значителна част от случаите хората осигурявали необходимите средства чрез потребителски кредити, отпуснати от няколко банкови институции.

Разследващите смятат, че предполагаемата престъпна дейност е била прикривана зад легалната дейност на дружество, представящо се като инвестиционен посредник.

„Работата по случая продължава от около месец, когато постъпиха данни за множество случаи“, обясни Андонов. По думите му при операцията са задържани трима души, за които са събрани данни за съпричастност към разследваната дейност.

Началникът на отдел „Разследване“ в ГДНП комисар Чавдар Чиков уточни, че досъдебното производство е образувано през август. Разследва се предполагаема престъпна дейност, извършвана в продължение на три години - от август 2023 г. до август 2026 г.

Специализираната операция е проведена от служители на сектор „Измами“, отдел „Криминална полиция“, отдел „Разследване“ и експерти по криминалистика, съвместно със Софийската районна прокуратура.

При доказване на вина, законът предвижда наказание от 3 до 10 години затвор, като съдът може да постанови и конфискация на част от имуществото.

В рамките на разследването служителите на ГДНП са извършили голям брой оперативни и процесуално-следствени действия. При специализираната полицейска операция са претърсени адреси и автомобили, извършени са лични обиски на задържаните и множество разпити, включително пред съдия.

По време на акцията са задържани трима души за срок до 24 часа. Впоследствие материалите по разследването са докладвани на наблюдаващия прокурор и след съгласуване тримата са привлечени като обвиняеми. С прокурорско постановление задържането им е удължено до 72 часа, а впоследствие съдът им е наложил най-тежката мярка за неотклонение - „задържане под стража“.

По думите на Чиков разследването е все още в начален етап. Продължават разпитите, като се установяват и други пострадали, които предстои да бъдат приобщени към досъдебното производство. Назначени са и различни експертизи на веществени доказателства, иззети при претърсванията. Работата по събирането и анализа на доказателствата продължава.

Говорителят на Софийската районна прокуратура Александра Стефанова съобщи, че две лица са привлечени към наказателна отговорност за измама в особено големи размери, извършена в съучастие. Към момента обвинението е за причинена имотна вреда от около 1,4 млн. лева, или приблизително 700 хил. евро.

Четирима са с повдигнати обвинения за имотни измами

По думите на Стефанова предполагаемата схема била насочена към хора, които не разполагали със собствен капитал за инвестиции. Те били убеждавани да се превърнат в инвеститори, като в рамките на един ден теглят кредити от няколко различни банки. След това чрез онлайн банкиране средствата били превеждани на дружеството.

От прокуратурата обясниха, че отпускането на няколко кредита в един и същи ден било възможно, тъй като информацията за вече изтеглен заем не достигала достатъчно бързо до останалите кредитни институции. Така отделните суми от всяка банка не били толкова големи, но общият размер на задълженията, натрупани от един човек за ден, можел да бъде значителен.

Според разследващите са били търсени предимно хора от т.нар. средна класа, които нямали достатъчно собствени средства, за да направят подобна инвестиция.

Пред пострадалите дейността на дружеството била представяна като свързана с инвестиции в недвижими имоти и строителни проекти. Те били уверявани и че при евентуални финансови затруднения на компанията и проблем с възвръщаемостта на вложените средства ще получат обезпечение с активи. На този етап от разследването обаче не е установено въпросните активи да са собственост на дружеството, обясни Стефанова.

Когато обещаната възвръщаемост не се реализирала, част от пострадалите били мотивирани да привличат нови хора, които също да инвестират в компанията. Според разследващите по този начин те се надявали да възстановят собствените си вложени средства.

Към момента обвиненията обхващат вреди за около 1,4 млн. лева и осем пострадали. В хода на разследването обаче са установени данни за над 30 души, които са инвестирали средства, като предстои да се изясни дали и те са пострадали от предполагаемата схема.

Според събраните до момента доказателства пострадалите били убеждавани, че средствата, които влагат в дружеството, ще им донесат възвръщаемост в изключително кратък срок - между шест месеца и една година.

В началото част от хората действително получавали определени суми като възвръщаемост на вложенията си. Разследването обаче не установило връзка между тези плащания и декларираната пред инвеститорите дейност на дружеството.

По думите на Стефанова не са открити доказателства компанията да е извършвала сделки и инвестиции в недвижими имоти в мащаб и по начин, които да съответстват на представяния пред пострадалите инвестиционен модел.

От ГДНП уточниха още, че задържаните по случая лица са известни на МВР от предходни години, без на този етап да бъдат съобщени повече подробности.

От полицията посочиха и че набирането на пострадалите не е ставало онлайн, а контактите и срещите са били осъществявани лично. В предполагаемата схема са използвани кредити от множество банкови институции, които са били теглени в рамките на един и същи ден.

https://nova.bg/